ใครที่สนใจสายอสังหา หันมาทางนี้ 📢 พี่กัปตัน ก.ล.ต. และน้องถั่วต้มจะพาไปรู้จักกับการลงทุนโฉมใหม่หลังวิกฤตการณ์โควิด REIT buy-back 🏢
REIT buy-back หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) เป็นทางเลือกในการระดมทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาจากวิกฤตโควิด โดยเป็นการระดมทุนจากการรวบรวมเงินจากผู้ที่สนใจลงทุนหลายๆ คน เพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงงาน โกดังสินค้า โรงแรม ศูนย์การค้า เป็นต้น โดยอาจลงทุนในรูปแบบของกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือสิทธิการเช่า (Leasehold) ก็ได้
REIT buy-back จึงเป็นทางเลือกในการลงทุนให้กับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่บริหารโดยผู้เชี่ยวชาญโดย:
🔹 มี “ผู้จัดการกองทรัสต์” (REIT manager) ทำหน้าที่ในการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า รวมถึงจัดเก็บค่าเช่า จากนั้นนำรายได้จากค่าเช่ามาจ่ายปันผลให้กับผู้ลงทุน
🔹 มี ”ทรัสตี” (Trustee) ทำหน้าที่กำกับดูแล REIT manager อีกทอดหนึ่ง โดยเมื่อ REIT มีรายได้ จะนำเงินมาจ่ายปันผลให้กับผู้ลงทุน
🔹 มีการระบุระยะเวลารวมทั้งราคาในการรับซื้อคืนอย่างชัดเจนไว้ล่วงหน้า เช่น เมื่อเข้าปีที่ 5 เจ้าของเดิมจะซื้อคืนในราคา XX บาท
REIT buy-back มีด้วยกัน 2 รูปแบบ
1. REIT buy-back ที่เสนอขายประชาชนทั่วไป
- มี “ภาระผูกพันในการซื้อคืน” เพื่อให้ผู้ลงทุนรู้ว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไร
- ต้องเปิดเผยข้อมูล Credit rating ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิม เพื่อให้ผู้ลงทุนใช้ประเมินความเสี่ยง แต่ไม่ได้กำหนดว่า Credit rating ต้องเป็นระดับใด
- ความเสี่ยงอยู่ที่ความสามารถในการรับซื้อคืนของเจ้าของเดิม
2. REIT buy-back ที่เสนอขายต่อผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (Ultra-High Net Worth) เท่านั้น
- ความเสี่ยงสูงกว่า
- สามารถกำหนดเป็น “ภาระผูกพันในการซื้อคืน” โดยไม่ต้องโชว์ Credit rating ของเจ้าของเดิม
- หรือกำหนดเป็น “ให้สิทธิ์” เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมมาซื้อคืน (Option) เช่น เมื่อราคาในตลาดสูงกว่าราคาใช้สิทธิที่กำหนดไว้ เจ้าของเดิมจะมาใช้สิทธิ์ซื้อคืนก็ได้ แต่ถ้าราคาต่ำกว่าที่กำหนด เจ้าของเดิมอาจจะไม่มาซื้อคืนก็ได้
👉 ปัจจัยที่ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณา
1. ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ทำเลที่ตั้ง ความสามารถในการบริหารจัดการ ความผันผวนของเศรษฐกิจ และอื่นๆ
2. ประเภทของอสังหาริมทรัพย์
3. ประเภทกรรมสิทธิ์
4. เงื่อนไขในการซื้อคืน
5. ความน่าเชื่อถือของเจ้าของเดิม (ที่จะเป็นผู้ซื้อคืนในอนาคต)
การลงทุนใน REIT buy-back เป็นการสนับสนุนให้ภาคอสังหาฯ ได้มีสภาพคล่อง สามารถรักษาทรัพย์สิน รวมทั้งเป็นการเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ลงทุนที่สนใจในการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ 🤝
#กลต #HowToลงทุน #การเงิน #การลงทุน #นักลงทุนหน้าใหม่ #มือใหม่หัดลงทุน #REITbuyback #REIT #กองทรัสต์ #อสังหาริมทรัพย์
